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稳居行业第一,碧桂园(02007)的成功之道
2019年12月9日 10:42:42 来源:
摘要: 智通财经网房企巨无霸,碧桂园(02007)的行业地位不可动摇。智通财经APP了解到,碧桂园近日发布11月份的运营数据,实现股东权益的合约销售金额和销售面积分别为601.5亿元和...

房企巨无霸,碧桂园(02007)的行业地位不可动摇。

智通财经APP了解到,碧桂园近日发布11月份的运营数据,实现股东权益的合约销售金额和销售面积分别为601.5亿元和726万平方米,同比分别增长78.22%和80.54%,其中合同销售面积夺得单月冠军。首11个月,该公司合约销售金额5398.4 亿元,超过去年全年5018.8 亿元,创下历史新高。

各大地产商也相继公布了11月份的运营数据,地产研究机构纷纷给出了排名,前11月碧桂园在销售金额及销售面积均为行业冠军。

比如,以全口径统计,克而瑞公布的前11月排名,碧桂园以销售金额7515.4亿元为行业第一,跑赢第二名达1660.6亿元,而房天下研究院公布的排名,碧桂园以销售金额7676亿元,销售面积8115.4万平方米,均拔得行业头筹,远远跑赢第二名。

实际上,碧桂园自2017年销售金额取得行业冠军后,一直保持并占据着行业宝座,与第二名拉开的差距也越来越大。那么碧桂园为何能够取得这么好的成绩,对于未来而言,能否持续保持冠军记录,下面我们将来详细探讨。

稳居行业第一

知过去,才能预未来,今年已经过去了11个月,房企们也公布了运营数据,所以我们首先看前11个月,各大房企都有哪些业绩表现。

根据克尔瑞对房企的排名,首11月共有27家房企的全口径销售金额超过千亿元,基于有一些房企没有对外公布月运营数据,比如绿地控股及金科股份等,智通财经从这27家中,抽出12家,在销售金额、销售面积以及销售单价上进行对比。

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从单月看,11月份,碧桂园以726万平方米的销售面积遥遥领先于同行,但销售单价也在行业中较为便宜,在抽样的12家中,平均销售单价为1.32万元/平方米,碧桂园最低,为0.83万元/平方米,最贵的为中国海外,均价为2.24万/平方米。

值得注意的是,碧桂园统计的是权益销售数据,若以全口径算,按克尔瑞的数据,碧桂园以7515.4亿元销售金额也为行业冠军。整体来看,碧桂园的销售业绩虽然名列榜首,但销售单价很低,首11个月,该公司销售单价仅为行业平均(抽样12家平均)的66.4%。

从往年看,该公司一直坚持为住户提供优质低价的商品房,打造地产界的“小米”,以高性价比获得住户认可,因此,公司往年销售单价较行业会低很多。根据该公司年报,2017年合同销售金额约5508亿元,合约销售面积6066万平方米,成功超越万科及恒大成为行业第一。

而根据克而瑞的历年排名数据,该公司自2017年销售业绩登上行业榜首后,一直没掉过,且保持高增长,2012-2018年,碧桂园、恒大(03333)、万科(02202)、融创(01918)以及保利地产销售金额的复合增长率分别为57.63%、34.7%、27.4%、53.19%及25.9%。

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碧桂园于2018年7月开始,月运营数据仅公布归属于股东权益的部分,因此2018年及2019年的数据均为权益销售数据。在全口径数据上,2015-2017年,该公司销售金额及销售面积复合增长率分别为98.2%和67.9%,以权益口径算,2015-2018年,销售金额及销售面积复合增长率分别为59.2%和40.6%。

那么,碧桂园的成长为什么这么快呢?

碧桂园的成功路线

碧桂园成立于1997年,当时由杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣及区学铭创办,主要在广东经营业务,2006 年开始对外省开疆拓土,2007年时,外省的项目占比达到42.2%,彼时,公司登陆港交所,获得长远发展资金。

上市后的碧桂园开始实施全国范围内的拓展战略,2013年时,该公司共拥有 171 个项目,比2007增加2.8倍,全年实现合同销售额突破千亿元,广东省外的合约销售额占比56%,而2008年时仅为24%。今年上半年,该公司广东省外的权益销售额占比达78%,战略效果明显。

碧桂园在大纲上采取全国范围布局,而在局部上采取区域分级战略,2014年,该公司调整城市布局,提出“巩固三四线,拥抱一二线”的战略布局,一方面在三四线核心区域为改善性客户提供好房子,另一方面捕捉一二级城市的外溢需求。

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图片来源:碧桂园2019年上半年财报

2014年,该公司在一二线和三四线城市销售额分别占比50%,从数据上看,三四线城市比重呈上升趋势。今年上半年,该公司目标定位的三四线目标三四线城市的权益销售额占比56%,逐年走高,较2016年提升15个百分点,而位于一线目标一线城市占比4%,位于二线目标二线城市占比31%,两者较2018年保持稳定,但较过去往年低。

可以看到,碧桂园在三四线城市定位较高,而且该公司推出的房子价格惠民,对于普通老百姓来说接受度较高。实际上,该公司拿地成本也较低,整体售价厚道,对于消费者而言,房子性价比较同行要高,而对公司而言虽赚的少一点,但获得了更大的市场份额。

在中国指数研究院发布的首11月拿地排名中,碧桂园以1238亿元的拿地金额位居第二,仅次于万科,且以4097万平方米的拿地面积位居行业第一,较第二名高出902万平方米。根据排名,拿地面积上千万平方的有13家,在拿地平均价格上,碧桂园为3022元/平方米,不算最低,但处于中下水平。

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智通财经APP观察到,通过首11月的销售均价和拿地均价对比,碧桂园的成本售价比为0.36,处于中上水平,但在售价上较低,也使得该公司较同行更具有优势。

从往年看,该公司的销售均价都很低,2015年仅为0.638万/平方米,呈上升的趋势,今年首11月上涨了38.9%,但目前的价位仍远低于行业均价,潜在较大的上升空间。不过该公司坚持“惠民”路线,打造高性价比的房子,预计价格波动不会很大。

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数据来源:公开披露的数据处理

碧桂园的成功是战略上的成功,从最开始走出省(广东省)外,到全国范围内扩张,再到聚焦分级城市战略,并通过不断获得低价的土地(2018年权益土地储备面积24064万平方米),为将来开发提供保障,也为采取惠民价格的房子有更多的空间。而该公司提供高性比的产品,不仅获得了市场认可,市场份额也得到持续提升。

健康的成长

碧桂园的区域战略和产品战略都非常成功,在取得经营上的成就时,该公司的盈利状况逐步得到提升,运营状况以及财务状况也保持着非常的健康及稳定。

上半年,该公司收入增长53.16%,仍在高双位数的增长通道,期间毛利率为27.16%,较2015年提升了6.97个百分点,税后净利率11.4%,较2015年提升了2.82个百分点。不过由于规模大幅度提升,费用率也在提升,上半年销售和管理费用率为9.24%,较2015年增加2.24个百分点。

整体盈利能力还是提升的,值得一提的是,由于该公司采取“高性比价”产品策略,目前毛利率要比行业略低,从定价角度看,该公司盈利能力还有较大的上升空间。

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数据来源:公开披露的数据处理

在运营效率方面,该公司的周转率要比行业要高。根据海通证券的研究报告,碧桂园的存货周转率历年超过0.5次,远高于港股及A股的行业水平(港A股平均均约0.3次),此外,该公司总资产周转率也远高于行业水平,上半年为0.28次,而行业仅为0.23次。高周转也是该公司业绩快速增长的原因之一。

上半年,碧桂园资产负债率整体为89.3%,看起来比较高,但扣除预收款(未来收入,非实际负债,截止6月达6076亿元)后,资产负债率仅为54.6%,往年看,保持在50%左右的水平。此外有息负债率仅为19%,有息负债占比流动资产仅为22.5%,碧桂园的财务状况健康,整体没有长短债的压力,而庞大的预收款为下一个会计年度带来增长保障。

综上看来,房企的碧桂园时代或将保持现状,一方面自身仍保持着高增长的态势,另一方面短期内还看不到终结者。

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